维修技巧应如何掌握 海淀区看房纪录(5)--西四环定慧寺板块！

定慧寺板块，位于西三环到西四环之间，交通上，有地铁6号线海淀五路居站，10号线慈寿寺、西垂纶台站，地铁出行便捷；生意配套，有五棵松的华熙live，、物好意思超市；医疗上，近邻有多个三甲病院，空军总病院、北京肿瘤病院、自若军304病院，这三个齐在板块内，舟师总病院也离得不远。

板块内，纯商品房未几，公房占比大，上车门槛低，合适西城和海淀上班的群体，兼顾一些学校的需求。

本次踩盘的小区有：北京印象→定慧福里南区→八里庄北里→恩济里→定慧西里→定慧东里→定慧北里。前两个是纯商品房社区，品性高一些，合适改善东谈主群。背面五个齐是老少区，楼龄太老了，合适刚需上车。

边看房，边对比成交价，我发现，海淀的屋子小数齐不比向阳、丰台降的少，定慧寺这片，次新降了20-25%傍边，老破小降了30%傍边，更高的还有降了40%。

1、北京印象

北京印象，拍电视剧《家有儿女》的取景地，20年前，刘星一家就住上了这样好的小区，20年后，还莫得过上他家的生涯。你的童年，我的童年，竟然不相通。

北京印象，位于海淀区，西四环内，紧挨着四环路，距离6号线海淀五路居站800米傍边。2002-2004年建成的，公园环绕，刷卡收支公园。已往开盘2000一平米，咫尺8万傍边。

一共有7栋楼，呈“梯子型”，每两栋楼齐继续着，德国建筑师缱绻的，确认他我方对北京的印象，辘集四合院缱绻出来的，导致好多户型不太好。

小区悉数1849户，绿化率高，7号楼底下有游水馆、健身房，还有一个相等大的网球场。金地物业，物业费2.68元，物业科罚好，小区不行精真金不怕火进，进门需要扫码登记，东谈主车分流，齐是带电梯的。

举座品性挺可以的，小区的居住舒截止高，解释上，小学是中国东谈主民大学从属小学亮甲店分校，硬件可以，师资也好，东谈主大附小本部的憨厚过来匡助熏陶，接管东谈主大附小本部的调剂。

户型上，一居到四居齐有，东向两居100平米，总高11层，两梯11户，成交价在720万。

21年同户型，面积大小数，110平米的，成交价1028万。换算成同面积，粗略的降幅在22%傍边。

三居室面积偏大，179平米，总高11层，两梯11户，套内141平米，得房率78%傍边，有点低。

22年11月成交价1710万，24年7月成交价1346万，比高点降了21%傍边。

2、定慧福里南区

定慧福里南区，2009-2011年建成的，紧挨着北京印象，也在西四环内，开车上四环便捷，距离6号线海淀五路居站600米傍边，地铁出行也便利。

小区的生意配套相比好，紧挨着生涯广场，能从小区径直进去，吃饭购物很便捷。把握紧挨着公园，可以刷卡收支公园。

南区是商品房，北区是回迁房，此次要点看的南区。小区一共有3栋楼，围合式缱绻，中间是花坛，绿化相比好，还有水系景不雅，亦然东谈主车分流的。纯板楼电梯房，总高十几层，居住密度不高。物业科罚还可以，物业费2.98元，谈路挺干净的，单元门禁亦然常关着的。

小区楼龄相比新，在西三环到西四环之间，算是很新的了，况且是纯板楼，有电梯，东谈主车分流，总价预算在650-850万的，可以要点望望这个小区。

解释上，小区外面还有个幼儿园，小学是东谈主大附亮甲店小学，硬件可以，师资也好，东谈主大附小本部的憨厚过来匡助熏陶，接管东谈主大附小本部的调剂。

咱们看一套全南向的两居室，88平米，套内72平米，得房率81%，得房率还算相比高，总高11层，一梯四户。

24年5月最新成交830万，23年9月成交价1055万，比高点降了21%傍边。

3、八 里 庄 北 里

八里庄北里，1989-1999年建成的，距离10号线+6号线慈寿寺站700米傍边。小区配套有两个公园，北边是荆门铁路主题公园，东侧有个玲珑公园，相等大，里面的玲珑塔是明朝万历技巧建的。

（向阳东边十里堡也有个八里庄北里，和这个小区不是一趟事，为了永诀，这边又被称为：西八里庄小区。）

小区的体量相等大，一共47栋楼，3600多户，有个别塔楼，大无数齐是总高6层的板楼，不带电梯。由于小区限度大，出房量也大，又离地铁站相比近，配套相等好，是以热度相比高。

小区的里面花坛相比大，在老少区中算是环境很可以的了，可以在大花坛里踱步，有凉亭、有松树、有假山。小区里有幼儿园，考验练习中学也在院里。

物业费1块到4块钱，收费不相通，每个单元的物业科罚不太相通。沿路齐是地上的泊车场，车位还可以，回家能找到车位。

八里庄北里刚刚轮到老旧小区改进，系数这个词小区齐在施工。

有一栋楼没改，能看到之前的形势。

小学是八里庄小学，普通小学，硬件一般，熏陶一般，40%直升六小强之一的首师大附中，直升中政保生占得多，普通生契机少。

小区从一居到三居齐有，户型种类止境多，一居室30-62平米，两居室50-87平米，三居室70-152平米，300万傍边可以买个一居室，400-500万傍边可以买个两居室，550-650万可以买个三居室。

看一个两居的户型，55平米，南北户型，总高6层，没电梯，中间楼层的成交价在417万。

4、恩 济 里

恩济里，1989-1999年建造的，距离6号线海淀五路居站900米傍边。

小区限度挺大的，一共有23栋楼，2000户傍边。进了大院之后，还分了四个小院，分别是“清静幸福”，每个院有5-6栋楼，院中院，每个院齐有不同的花草和绿植。

小区环境相比好，里面有个大公园，已经是北京十佳好意思丽社区，楼间距也相比大。系数这个词小区是归并个物业，物业费1块钱一平米，科罚还可以。东谈主车不分流，地上泊车，泊车资一年1600元。

解释上，恩济里幼儿园在小区院里，对口小学是六一小学，也在小区里面，上学相等便捷。六一小学的硬件一般，师资一般，口碑一般，30%直升考验练习附中南校区。

举座来说，恩济里的楼更规整一些，小区环境好，嗅觉还挺悠闲的。250-350全能买个50平米傍边的一居室，400-500全能买个60平米的两居。

看一个一居室，48平米，南向一居，总高15层，两梯19户，有电梯，23年5月成交价443万，24年5月成交价264万，一年降了40%。

5、定 慧 西 里

定慧西里，1990年傍边的，30-31号楼是1995年，1号楼是1997年的，挨着定慧公园，公园挺大的，西四环内。小区距离6号线海淀五路居站1.2-1.5km，离地铁站够远的。刚需小区照旧离地铁站近一些，地铁很蹙迫。

定慧西里亦然曲常大型的社区，一共28栋楼，近3000户，有公房、回迁房，每栋楼齐是不同单元的公房，比如1号楼是财政部，2号楼是工商银行，3号楼是中央电视台，6、8、20号楼是，23、30号楼是财政局。

小区车位相对裕如，地上车位，1800元每年，带电梯的物业费是1.82元，不带电梯的物业费是0.64元。小区环境和科罚齐一般。

小区上学止境便捷，小区院里包含了幼儿园、小学（定慧里小学）和初中（理工附中南校区），小孩上学相等便捷。对口小学是定慧里小学，小学硬件可以，师资一般，口碑一般，有40%直升北京理工附中南校区，学位充裕，租房有能上的。

户型上，有板楼有塔楼，有的楼加了外挂电梯。30-40平米的一居，粗略300万傍边；50-60平米的两居，粗略350-500万；70-90平的三居粗略500-600万。

看一个两居室户型，56.8平米，南北两居，总高6层没电梯，23岁首成交价510万，24年7月成交价350万，降了31%。

6、定 慧 东 里

定慧东里，1987-1999年建成的，距离10号线西垂纶台站1.3km，距离6号线海淀五路居站1.4-1.7km，离地铁挺远的，地铁出行不太便捷。

东里一共29栋楼，2500多户，6层的板楼为主，也有几个塔楼。东里齐在一个大院，院中院好多，有几个单独单元分的小院，外立面样式齐不相通，物业是单元的自管物业。1号楼和3号楼最佳，99年楼龄最新，中央电视台和工商银行的单元分房。1号楼有个时弊，离肿瘤病院太近。

解释上，小区里有一所幼儿园，对口小学是定慧里小学，小学硬件可以，师资一般，口碑一般，有40%直升北京理工附中南校区，学位充裕，租房有能上的。

户型上，相比好的是南北的户型，客厅朝南有阳台，58平米，总高6层，中间楼层，22年5月成交价620万，23年12月成交价509万，24年10月成交价434万，比22年高点降了30%傍边。

7、定 慧 北 里

定慧北里，1994-2004年建成的，距离6号线海淀五路居站900米傍边。

北里一栋有20栋楼，两千多户，大多是总高6层的板楼，不带电梯，有两栋楼是带电梯的。

北里的特色是，两三栋楼就在一个院里，小区单元相比多，每个院单独科罚，物业费每平米粗略一块钱傍边。

小学是六一小学，硬件一般，师资一般，口碑一般，30%直升考验练习附中。

咱们来看一个一居室，48平米，南向，总高6层，没电梯。

22年6月份，底层的成交价438万，而最近中间楼层的成交价295万，降了32%，重叠上楼层身分，跌幅还要跳动32%。

转头一下，终末看的这几个老少区，齐可以嘱咐收支，中介骑着电动车可以嘱咐穿行，大门门禁基本陈列。小区环境一般，没电梯的屋子居多，有电梯的少，有的完成了老旧小区改进，有的正在进行。老少区不抗跌，跌幅30-40%傍边。若是是刚需上车，提议买个好点的户型，好点的楼层，以后好卖点。